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取消预售制?实地探访深圳首宗商品房现售试点+外汇开户多少钱

来源:爱华Avatrade在线外汇开户网

本文转载自:每日经济新闻

大家买房时,除了选择好楼盘,还要考虑到底是买期房还是现房。

一般来说,期房比现房便宜,而且因为刚刚开盘,购房者有跟多选择户型的余地。相比之下,现房品质更有保障,且可以马上装修入住,与开发商之间的纠纷也少一些。当然,现房的价格更高。

为了吸引购房者,很多开发商也都会打出现房出售的招牌。但是,对开发商来说,现房意味着更长的资金回笼期,更大的资金压力。过去一段时间,关于取消商品房预售制的风声曾让业界颤抖不已,近日一则全国首个现房销售试点亮相的报道再次引发关注。

始于上世纪90年代末轰轰烈烈房改”潮中的预售制,是中国房地产市场化改革的基础性制度设计之一,其废立与否的争论,又一石激起千层浪。

实地探访现房销售项目

201662日,龙华出让当年第一块商住用地(A816-0060地块),也是深圳首宗商品房现售试点地块。按照要求,该地块上建设的商业、住宅等建筑物不能进行预售,必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。

当时,中国电建集团和金茂联合以82.9亿的高价拿下,楼面价高达56781/平方米,达到了当时周边二手房如潜龙曼海宁、特发和平里等挂牌均价,一举成为龙华最贵的地块。当时,已有业内人士预测,至少要卖到8.5万元-9万元/平方米才能赚钱。

1013日,每日经济新闻记者在实地探访发现,该项目已进入施工收尾阶段,住宅楼座已全部封顶脱绿,将进入外墙装修阶段;底层商业和幼儿园基本建成,目前尚未拆掉绿网。

目前,周边二手房在售房源较多,大致是2010-2016年间落成的次新盘,单价区间在5.6万元-7.3万元/平方米之间,其中2013年龙华高价地块,也就是紧邻金茂府的中海锦城,9月份的二手房成交均价是6.7万元/平方米。

项目预计2018年年底开放营销中心,预计2019年现房入市。这意味着,深圳这座内地最先引进商品房预售制度的城市,在预售制度改革方面也率先迈出一步。

现房销售试点为什么首选深圳?

商品房预售制度最早出现在香港,于上世纪80年代末传入深圳,此后在内地陆续开花。

1953年,霍英东率先提出预售楼花,并提倡分期付款。这一制度随后由香港传入内地,经过不断发展,终成今日普遍采用的一种售楼方式。

1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验的基础上,建立了预售许可制度,并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上,部分城市甚至达90%以上,预售制成为国内商品房销售的主要形式。

在房地产市场发展初期,商品房预售制度有利于加快商品房供应、满足群众住房需求,在促进房地产市场快速发展方面发挥了重要作用。不过,由于房价飞涨、楼花炒卖严重以及期房投诉居高不下等情况不断出现,关于取消商品房预售制的呼声也越来越高。

两年前,全国首个现房销售试点项目地块在深圳拍出时,广东省房地产行业协会会长蔡穗声曾表示,商品房取消预售制代表一种方向,深圳的现房出售试点是房地产市场走向成熟的标志,随着市场逐步走向成熟,制度上需要一些调整。

而深圳有什么底气敢于一下子跨越到现房销售呢?

在新城控股高级副总裁欧阳捷看来,深圳市早已不依赖房地产。按照深圳市GDP来看,现房销售试点推出的前一年,深圳2015年生产总值17502.99亿元,房地产业增加值1627.77亿元,近十年占比都没有超过9.3%

此外,在产业结构上,深圳市四大支柱产业、七大战略性新兴产业都轮不上房地产了,虽然房地产业增加值还比四大金刚的文化产业高一些,但已被抛弃,增加值甚至还不如批发和零售业,也不如文化创意产业,更比不上新一代信息技术产业的增加值和近20%的增长率。

也正是从2016年开始,除了深圳之外,部分城市为了抑制持续上涨的地价,对出让地块在一定条件下也提出现房销售要求。资料显示:

南京市国土局从2016812日起,在住宅、商住地块的土拍中,如果竞价达到最高限价90%时,地块所建商品住房必须以现房销售。该政策一直到今年7月才以竞自持的竞拍方式予以替代,共执行23个月。

杭州则从20173月开始要求当拍卖土地溢价率达到50%,必须现房销售,不过4个月后该政策即取消。

此前广东省住建厅拟订的相关材料提出,从过去历史看,预售制度的确问题非常多。当下房地产市场各种质量问题,交付问题,基本都与预售制度有关系。

另一方面,在过去几十年,预售制度的确加快了房地产企业的销售节奏,加快了房地产的建设量。商品房预售制度是房地产行业外汇开户多少钱能够快速发展最重要的基础条件之一,但同时也带来了大量的矛盾和纠纷,货不对板虚假宣传质量瑕疵等问题屡见不鲜。

取消预售制影响几何?

房地产是资金密集型行业,持续健康的现金流对房企而言至关重要。今年以来,几乎所有的房企都感受到融资渠道的步步收紧,缺钱已成为2018年房地产的关键词之一。

著名经济学家宋清辉对每日经济新闻记者表示,

在房地产市场已基本进入存量时代背景下,短期内全面取消预售制度的可能性不大。假若取消商品房预售制度真的实施,对于房企的影响是致命的,预计房企三成以上的资金来源恐将受到影响。

房地产市场对预售制度非常敏感,特别是强调高周转和高负债的企业。从对股市的影响看,房地产股全线下调体现了资本市场对政策调控继续收紧的担忧。中原地产首席分析师张大伟认为,虽然全面实施取消预售制度的可能性不大,但在部分城市试点的可能性则明显增加。

中原地产首席分析师张大伟表示:

取消预售制度,会带来供应量短期锐减的担忧,不利于平稳市场,房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内,而且房地产市场已经基本进入存量环节时代,房地产企业的负债率降低的情况下。当下如果取消预售制,起码50%的房地产将倒闭。

取消预售制度的建议是大势所趋。欧阳捷认为,但若政策出台并且实行一刀切的话,会严重影响到企业的现金流,大幅延缓项目建设进度,大量减少企业拿地,在融资不畅的背景下,很多房企会出现资金不济、工程烂尾。如果是循序渐进、新老划断,对于大型房企影响不会很大,企业可以有选择地调整拿地节奏,组织好施工、销售管理,把控好现金流。

 



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